Vastgoed Rekenen

Auteur: Jan van den Hogen MSc. MRICS MSV

 

Jan van den Hogen is buiten Head of Tenant Relationship Management Logistics en ambassadeur van Sociëteit Vastgoed, tevens Course Leader/Lecturer MSc FREM (Facility- & Real Estate Manager) bij Saxion University of Applied Sciences:

 

” Next to my job I’m a part-time course leader/senior lecturer at the Saxion University of Applied Sciences in Deventer (Netherlands) and responsible for the Strategic Building Management module in the MSC (Master of Science) course FREM (Facility & Real Estate Management). I’m also a tutor for graduating students. On an incidental base I provide Real Estate Management Masterclasses for a variety of academic institutes, amongst others the Utrecht University of Applied Sciences”.

 

Samenvatting

 

Vastgoedrekenkunde is een onontbeerlijk hulpmiddel voor de vastgoedspecialist. In dit E-paper worden een aantal elementaire basisbegrippen behandeld, en met name hun onderliggende financiële argumentatie, die van groot belang is in de investerings- en exploitatiefase van vastgoed.

 

Zowel bij de investeringsoverwegingen als gedurende de geheel levenscyclus van het vastgoed, moeten telkens rationele beslissingen worden genomen, gebaseerd op inzicht, kennis en financieel-economische ratio’s.

 

In dit E-paper worden achtereenvolgens behandeld:

• Annuïteiten met prenumerando en postnumerando termijnen

• Enkelvoudige en samengestelde interestcalculaties

• Hefboomeffect (Leverage Principle)

• Contante waarde analyses

• Eindwaarde analyses

• Toepassing van de ‘Regel van 72’

 

Deze begrippen zijn met name van evident belang bij het toepassen van investeringsanalyses bij toepassen van DCF (Discounted Cash Flow) matrices.

 

Er wordt tevens een aanvang gemaakt met elementen uit de vastgoedrekenkunde die worden ingezet bij waardebepalingen:

• BAR-methode

• NAR-methode.

 

Er worden uitvoerige rekenvoorbeelden gegeven, die deels als Excel sheet gedownload kunnen worden, of waarvan uitgebreid gedemonstreerd wordt hoe bepaalde financiële functies in Excel gebruikt kunnen worden.

 

Lees verder vastgoedrekenen deel 1

 

Samenvatting

 

In deel 1 van de modules “Vastgoedrekenen” zijn de eerste basisbegrippen die met de vastgoedrekenkunde samenhangen, behandeld.

 

Begrippen als prenumerando/postnumerando annuïteiten, enkelvoudige en samengestelde interestcalculaties, leverage, contante- en eindwaarde berekeningen, BAR en NAR bepalingen en de “Regel van 72”, zijn met behulp van voorbeelden en Excel formules, uitgebreid verklaard.

 

Deze begrippen zijn van groot belang om één van de meest gehanteerde investeringscalculatie-methodieken, de Discounted Cash Flow (behandeld in dit E-paper), te kunnen begrijpen.

 

In dit E-paper voegen we nieuwe componenten toe, die veelal samenhangen met kasstroom principes in de vastgoedrekenkunde.

 

Deze kasstroom principes geven inzicht in kengetallen en ratio’s die de samenhang tussen cashflow en rendement op investeringen duidelijk maken. De nieuwe begrippen die in dit E-Paper ter sprake komen, zijn:

 

• ROI (Return on Investment) georiënteerde calculaties zoals:

– Terugverdientijd (pay-back period)

– Cash-on-cash rendement

– Bruto huur multiplier (Gross Rent Multiplier)

– Dekkingsgraad (Debt Coverage Ratio)

 

Daarnaast is er een uitgebreide behandeling van de toepassing van de DCF (Discounted Cash Flow) methode, waarbij een gedegen uitleg van de IRR (Internal rate of Return) en de Reversionary Value (Reverse Yield) calculatie, tevens inbegrepen zijn.

 

De DCF methodiek wordt zowel in de beroepspraktijk als in de academische wereld als de defacto satandaard voor investeringsanalyses gebruikt, dit E-paper komt daarmee met name het werkveld vastgoed in de breedste zin des woords, volledig tegemoet.

 

Lees verder vastgoedrekenen deel 2

 

Beleggingssegmenten

Vanuit de beleggingstheoriëen zijn verschillen in rendementen vooral te verklaren vanuit verschillende risicoprofielen die met een beleggingsvorm samenhangen. De markt hanteert hier het begrip ‘risk appetite’, de mate waarin een vastgoedbelegger al dan niet een groter of lager risico zal (en soms vanuit het referentiekader van hun achtergrond moet) accepteren.

 

In het algemeen onderscheidt de literatuur een viertal verschillende beleggingssegmenten of beleggingsstijlen volgens Dijk, B. van, Berkel, J. van & Jennen, M. (2010), INREV (2012), Mosselman, M. (2013), Vastgoed Journaal (2016).

 

Core, gekenmerkt door:

• maximaal 40% leverage (zie voor een uitleg van dit verschijnsel E-Paper Vastgoedrekenen Nrs. 1 en 2, van dezelfde auteur)

• ‘standing investments’, dus bij voorkeur nieuw of recent gebouwd, op bewezen locaties, lange (restant) huurtermijnen, solvabele en kredietwaardige huurders, geen overrent situaties, en goed inschatbare jaarlijkse exploitatiekosten

• belegging gericht op waardebehoud en direct rendement

• beleggingen met een beperkt risico en een relatief beperkt verwacht rendement, zij het wel voor de lange termijn.

 

Value added, gekenmerkt door:

• 40% tot 60% leverage

• niet alleen ontwikkelde landen en sectoren, maar ook meer “onontgonnen” locaties en markten

• waardegroei door (her)ontwikkeling en actief vastgoed- en asset management

• huurgroei door sturen op het opvullen van leegstand

• indirect rendement (sturen op waardeontwikkeling) speelt een overwegend grote rol

• deze vastgoedbeleggingen kennen een duidelijk hoger risico dan core fondsbeleggingen

• rendementsverwachting is over het algemeen hoger dan voor core vastgoed.

 

Opportunistic, gekenmerkt door:

• (meer dan) 60% leverage

• geen beperking aan landen en sectoren

• grote exposure naar ontwikkelingsactiviteiten

• indirect rendement (positieve waardeontwikkeling) is doorslaggevend

• opportunistic vastgoedfondsen hebb een hoog risico, maar tevens een hoge rendementsverwachting.

 

Distressed, gekenmerkt door:

• vrijwel nooit leverage mogelijk, veelal 100% eigen risicodragend of durfkapitaal

• onverhuurbaarheid vanwege gebouwtype, bouwaard of locatie

• vaak grote schuldenlast zodat snelle (dan wel verplichte) verkoop noodzakelijk is, om bijvoorbeeld insolventie te voorkomen

• strategisch onbelangrijk geworden voor de huidige eigenaar

• herstructuering van financiën en/of organisatie nopen tot dwingende afstoting van het onroerend goed

• bijna altijd de noodzaak tot (her)ontwikkeling, transformatie of sloop

• rendementsverwachting altijd gebaseerd op laagst mogelijke aankoopprijs, kostengunstige transformatie, snelle verhuur en hoge(re) verkoopopbrengst

• waardegroei uitsluitend mogelijk door sloop of transformatie.

 

Lees verder vastgoedrekenen deel 3